

日本经济在二战后起步艰难,但从1950年代开始,通过制造业出口和美国援助,快速崛起。1960年代,GDP增长率常年保持在10%以上,东京奥运会1964年举办,进一步拉动城市建设和房地产需求。
到了1980年代中期,日本出口贸易主导全球,汽车和电子产品占领市场,人均收入超过2万美元。人们手里钱多,消费热烈,奢侈品销量领先世界。这时候,房地产市场跟着火起来,土地资源少,房价从1975年起稳步上升,政府政策还鼓励投资买房。

1985年广场协议让日元升值,本来想刺激出口,结果内需借贷更旺。央行把利率降到2.5%,银行贷款轻松,很多人借钱冲进房产市场。
东京房价1985到1990年翻了两倍多,一套50平米房子卖到5000万日元。企业也转资金去地产,三菱地产这类公司赚得盆满钵满。制造业慢慢出问题,出口利润薄,企业借不到钱,周转不开。老百姓见别人炒房致富,也跟风借贷,甚至高利贷也要上车。

1989年,股市达到顶峰38915点,但大藏省数据显示负债高企,失业率小幅上升。政府开始警醒,1990年收紧货币,加息五次到6%以上,还加土地税。
地产市场先是抛售潮,资本家移民带钱走。1991年房价崩盘,东京等地跌60%以上,原15亿日元房产只值700万。银行坏账堆积,企业破产18万家从1990到2003年。失业率从2.1%升到5.4%,社会自杀率和离婚率都翻倍。

那些没买房的人,情况其实挺多样的。有些人本来就穷,1980年代工资低,存款不够买不起。崩盘后,他们继续租房过日子,避免了债务缠身。九十年代经济低迷,他们找工作也难,但至少没房贷压力。转做临时工或服务行业,收入虽少,日子还能凑合。相比那些还三代债的家庭,他们觉得还算走运。

另一部分人是谨慎派,泡沫期就怀疑房价能涨多久。1989年股市疯时,他们捂着钱包不借贷。1991年后,房价大跌,他们捡漏低价买房。
原价几千万的房产,现在几百万拿下,用来自住。省下的钱投教育或小生意,生活稳当。财务上自由多了,不用像别人那样天天愁还款。

还有人对房产没啥追求,优先工作和兴趣。八十年代大家炒房时,他们专注职业技能。崩盘来临,不受冲击,继续租公寓。九十年代租房体系完善,成本只占工资两成,有补贴和公租房可选。日子简单,工作后有时间搞爱好,避免了经济波动的坑。
穷困没买房的,崩盘后日子没大变。之前买不起,现在房价低了但收入也停滞。1993到2005年就业冰河期,他们多做低薪活,生活紧巴巴。但没债一身轻,偶尔政府项目给点机会。整体上,他们觉得避开了大祸。
观望型的人,泡沫期等房价降,崩盘后继续等更低。九十年代中,有些后悔错过最低点,但没负债。最终部分人买了便宜房,部分还租着。他们的选择让财务更安全,避免了盲目跟风的损失。

中年没买房的,转向长期租房。平成时代,日本文化偏简约,消费低。年轻人受影响,买房少租房多。资金用来娱乐或存钱。房地产低迷,房价新低。他们日子平和,无重负。
崩盘余波长,日本经济三十年低增长。没买房的人整体受益,避免债务泥潭。穷者维持,谨慎者获利,无欲者自由。社会学到平衡发展,地产回归居住本质。

租房成主流,三代人不用为债愁。没买房者虽平凡,但生活更自主。经济多元化,制造业海外转移。失业问题缓和,但老龄化加剧压力。
如今,日本年轻人消费保守,御宅文化流行。买房意愿低,租房比例高。资金流向其他领域,地产仍疲软。那些没买房的老一辈,回想起来觉得明智。
崩盘教人理性投资,别借贷炒作。居住需求买房没问题,投资需量力。没买房的人,证明了观望有时是智慧。

日本经验给别国启发,控制地产泡沫,推实业。没买房者命运,提醒经济周期无情,选择需慎重。
那些人后来,多过上稳定日子,避免了自杀和破产潮。他们的事,值得细想。
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